Sözcük anlamı ipotek olan "mortgage", konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca

konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 - 20 gibi uzun vadeli konut kredilerinin

kullanılmasını öngören bir tür gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor.

Türk Dil Kurumu "mortgage" sözcüğü için "tutulu satış" ifadesini öneriyor.

Bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması anlamına

gelen iktisadi terim. İpotekli satış, ya da Mortgage`lı satış olarak da adlandırılır.

Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı) satınalımlarında kullanılır.

Bu gibi satışlarda, parasal kurumlar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek, taşınmaz

mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünç verdikleri para

için bir güvence niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın ederi

kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parça parça

ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu

ortadan kalkar.

Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme kapasitesine

(genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır)

ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlıdır.

HPÇD genellikle malın değerinin %75`i ile %90`ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın

parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Tutu yöntemiyle alınan mallar,

borcun ödenememesi durumunda, parasal kurumca, genellikle ederinin biraz altında beklemeden satılırlar.

Tutu yöntemiyle ödünçalınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve

ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin

vergiden düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılır.

Ya da, ödünç alınan tutarın değişik oranlardaki bölümü(ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa

fonlarına yatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.

Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev, işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle

yapılması çok olağandır.